关于《关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（送审稿）》意见征求的公告

为进一步加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定了《关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（送审稿）》。

根据国务院办公厅《关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》《江苏省规范性文件制定和备案规定》等有关规定的要求，为进一步提高文件制定质量，现将《关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（送审稿）》全文公布，广泛征求社会各界意见。各界人士如有修改意见和建议，请于12月28日前反馈至市司法局（地址：市行政中心6号楼6楼，邮编：215400；电话：53521593；邮箱：jstcfzb@163.com）。

附：关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（送审稿）

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为进一步加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，提出如下实施意见：

一、明确指导思想和目标要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，确立“属地管理、部门联动、质价相符、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇（区、街道）、村（社区）三级管理的物业管理体制，形成村（居）民委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本达到下列目标：

（一）明确各镇（区、街道）、市相关部门的工作职责，各级物业管理工作组织健全、职责明确，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善。

（二）加强党建引领物业服务行业发展，到2021年底，建立全市物业党建工作专委会，符合条件的物业服务企业全部建立党组织，建成行政村（社区）党组织领导下的业主委员会、物业服务企业等多方联动服务机制。

（三）提升物业服务水平，打造一批物业管理示范项目，每年争创江苏省示范项目不少于1个、苏州市示范项目不少于3个、太仓市示范项目不少于8个。

（四）完善物业管理信用体系建设，规范物业服务企业和其他管理人的管理行为。

（五）规范和加强业主大会、业主委员会（物业管理委员会）监管工作。

（六）物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修等服务机构健全。

二、严格规范相关主体行为职责

建设单位要严格按照规定，配置不少于地上建筑面积7‰（最低不少于70平方米）的物业服务用房。对新建住宅物业实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费（用于购买物业办公设备等固定资产）；承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。要做好物业承接查验时的相关资料移交工作。要按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业承接物业时应当向市城管局办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。突发事件应对期间，物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处）指导下积极配合村（居）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和所在镇（区、街道）备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。

三、狠抓重点管理，切实解决物业管理难题

（一）新建住宅小区的物业管理。一是完善物业服务招投标方式。前期物业服务招投标方式应参照苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强市区前期物业管理有关工作的意见》（苏住建物〔2018〕13号）的规定执行。规范住宅小区业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的流程，原则上应当通过公开招投标形式选聘物业服务企业。二是规范承接查验程序，强化前期物业管理承接查验监管。建设单位要对存在的问题及时整改，建设单位和物业服务企业要对承接查验情况予以承诺，并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。市城管局会同镇（区、街道）对承接查验情况进行专项抽查。三是落实前期物业服务开办费制度。由建设单位提供前期物业开办费，其标准为：总建筑面积10万平方米以上的小区每平方米2元，10万平方米以下的小区每平方米3元，最低不得低于20万元。开办费存入所属镇（区、街道）物业管理办公室，由其统一监管，用于添置物业办公设备和管理工具等固定资产，以及首次业主大会、业主委员会筹备工作相关经费。

（二）老旧小区的物业管理。一是改造后的老旧小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主大会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务。不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经市城管局或所在镇（区、街道）指导后仍不能成立的，可以成立所在物业管理区域内的物业管理委员会；由物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责，选聘物业服务企业，实施管理服务。对于开放式小区，由属地政府以服务外包形式，提供保洁、垃圾分类、公共设施维护等基础性服务。二是未改造的老旧小区。以道路、雨污管网、天然气、路灯、绿化等基础设施和垃圾分类房、物业管理用房等配套设施建设为重点，按市政府确定的项目改造计划，分期分批进行提档改造，落实老旧小区物业管理工作。

（三）安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、市场运作”的模式，根据安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或自治管理的方式开展小区物业管理工作。

四、创新工作机制，促进小区物业长效管理

（一）建立各镇（区、街道）物业管理联席会议制度。各镇（区、街道）设立物业管理办公室，镇（区、街道）物业管理办公室牵头村（居）民委员会、公安派出所、司法所、综合行政执法局等单位参加的联席会议机制。机制要求每月召开一次物业管理工作例会，可邀请业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业列席参加，重点协调解决物业管理难点热点问题，形成会议纪要，并纳入年度考核台账。

（二）健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇（区、街道）、村（社区）三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任不少于3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇（区、街道）物业管理办公室，负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处置工作。三是村（社区）负责辖区内物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。四是市法院探索建立物业服务费等物业管理方面诉讼案件快速通道和诉调对接机制，提高物业服务费案件支付令及小额诉讼程序的适用率。

（三）推进智慧物业管理服务平台建设。加强对住宅小区内物业管理活动的信息化监管，充分利用互联网+、手机APP、远程视频监控等方式，打造一体化“智慧物业”平台。建立业主大会在线投票、维修资金网上查询、物业公司满意度调查等信息系统。

（四）推行物业管理社会监督机制。一是建立物业项目承接查验公示制度。建设单位和物业服务企业在完成承接查验后，应当向市城管局和所在镇（区、街道）备案，并将承接查验的结果在物业管理区域内显著位置进行公示。二是建立物业服务企业公示制度。物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况等，接受业主和相关职能部门的监督。三是建立业主委员会经费收支公示制度。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。

（五）探索引入第三方评估和评价机制。各镇（区、街道）应在物业服务管理领域引入“第三方评价”机制，以政府购买服务、业主委员会（物业管理委员会）或业主委托等多种形式培育和支持物业服务管理市场第三方专业机构，如招投标咨询、财务审计、分析评估、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估、业主委员会筹建服务等，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。

（六）加强物业服务行业文明建设。充分发挥物业服务行业协会作用，通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺，提供质价相符服务；引导物业服务企业参与在管项目小区文化建设，构建物业服务企业与业主之间良性互动关系。物业服务企业应加强从业人员培训，提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门应加强对物业服务企业的政策法规培训，促进物业服务企业守法经营，强化服务意识。

（七）完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市发改委要根据上级有关规定，调整完善《太仓市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市城管局会同市发改委加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业进行“黑榜”公示，限制其进入我市物业服务市场投标资格。

（八）建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拖欠、拒交物业服务费的行为，建立业主拒缴物业服务费的制约机制。一是在办理房屋产权转移登记（过户手续）时，市房地产交易服务中心对房屋出售人提供的物业服务费缴清证明予以查验，同时告知房屋购买人物业服务费结算情况。二是对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。三是积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，党政机关、事业单位、国有企业要对所属公职人员带头交纳物业费用提出专门要求。建立欠费抄告制度，对无故拖欠物业费的公职人员，经物业服务企业上门催交、小区公示后仍不交纳的，物业服务企业可将名单抄告其所在单位；所在单位核实后督促相关人员及时交纳拖欠费用。

（九）建立国有物业服务企业托底机制。各镇（区、街道）可按照相关规定成立国有物业服务企业，充分发挥市场主体作用，重点开展辖区内老旧、安置等小区的物业服务管理，并在辖区内物管小区出现下列情况后临时接管：物业服务合同期未满，物业服务企业突然退管，小区物业管理出现空缺期；物业服务合同期满后，物业服务企业退管，尚未选聘新物业服务企业；小区物业服务企业被吊销营业执照或其他不具备法定条件继续承接物业服务项目等情形。接管后由属地政府召开临时业主大会完善相关手续。

（十）试行业主委员会专项津贴。业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。

（十一）推行“双向进入、交叉任职”。推荐符合条件的村（社区）“两委”班子成员或网格支部书记、党小组长，通过法定程序进入业主委员会；推荐业主委员会委员、物业服务企业负责人中的党员担任村（社区）党组织兼职委员。注重在物业服务企业骨干和优秀业主委员会委员中发展党员。

五、强化组织保障，确保物业管理工作有序开展

（一）加强物业管理工作的组织领导。调整市住宅小区物业管理工作领导小组（领导小组办公室设在市城管局），完善各镇（区、街道）住宅小区物业管理工作领导小组及办公室工作机制，强化村（居）民委员会对业主大会、业主委员会的指导和监督作用。

（二）加强党组织领导。依据《关于以党建引领推进物业行业建设的通知》（苏组通〔2019〕59号）的文件精神，充分发挥镇（区、街道）、村（社区）党组织领导作用，将物业管理纳入社区工作者职业体系建设，把业主委员会、物业服务企业党组织纳入网格党建范畴，建立健全党组织领导下的多方联动机制，推动形成社区治理合力。要逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不少于半数。

（三）建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇（区、街道）两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，市财政局每年安排补贴资金，主要用于：

1.老旧小区服务外包经费及对物业服务企业收费不足的补贴经费，各镇（区、街道）参照执行；

2.业主委员会、物业服务企业考核和培训经费；

3.主城区物管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等；

4.物业行业发展、物业服务企业奖励、优秀物业纠纷调解组织奖励、优秀调解员奖励、物业行业信用建设等经费。

（四）强化物业管理的监督检查。按照《太仓市物业管理工作实施细则》，建立两级检查制度，市城管局成立市物业管理工作检查小组，负责对各镇（区、街道）物业管理工作进行一级检查；各镇（区、街道）成立物业管理工作检查小组，负责对辖区内物管项目进行二级检查，并将检查结果上报市物业管理工作检查小组；强化物业服务企业信用管理，结合市实际情况，补充信用管理的相关措施，建立我市物业行业“红黑榜”，实行动态管理。

（五）加强宣传教育和舆论引导。宣传部门应加强舆情管控，指导督促新闻单位等各类媒体正面宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。镇（区、街道）、行业主管部门、物业协会要采取多种方式，广泛宣传物业服务管理相关政策、法规，扩大宣传的覆盖面和影响力，为物业管理营造良好的法治氛围。

（六）强化示范引导作用。充分发挥公职人员的模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位工作人员率先垂范，遵守小区管理规约和规章制度，积极参与业主委员会工作，带头交纳物业服务费，自觉杜绝违法建设、违规装修房屋等行为。

（七）加强业主委员会指导监督。建立业主委员会任前培训制度，各镇（区、街道）或村（社区）应当及时组织业主委员会成员培训。对任期和离任的业主委员会是否进行经济责任审计，应当在业主大会议事规则中予以约定。如业主大会议事规则无明确约定的，可按照《苏州市住宅区物业管理条例》第十五条规定召开业主大会临时会议，并经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或经业主大会决议，镇（区、街道）可以组织第三方对业主委员会进行经济责任审计；相关审计费用在归属全体业主的公共收益中支出。

本实施意见自印发之日起执行。原《太仓市人民政府印发关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）的通知》（太政发〔2014〕54号）同时废止。