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文字解读:关于《太仓市住宅区物业管理工作实施意见》的政策解读

时间:2023-01-09 13:41来源:太仓市人民政府访问量:
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一、起草背景

2013年我市进行了物业管理工作体制改革,将物业管理工作职能由住建部门划转至城管部门。划转后,我局在工作中全面搭建了市、镇(区、街道)、社区(村)三级管理体系,推行了城管工作站建设、城管进社区等系列创新举措。2014年我市制定了《太仓市人民政府印发关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)的通知》(太政发〔2014〕54号),该文件的出台对规范我市物业管理活动,推动我市物业服务行业发展发挥了积极作用。

近年来,物业管理工作中出现了不少新矛盾和新问题,为此,在市委市政府的正确领导和大力支持下,市城管局根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规,本着从实际出发、解决具体问题的宗旨着手对原文件进行了修订,并于2021年2月正式出台了《太仓市住宅物业管理工作实施意见》。2021年12月2日,《苏州市住宅区物业管理条例》公布,并于2022年3月1日正式施行,结合条例内容,我局对文件进行再次修订。

二、起草过程。

2021年12月初,市城管局着手修订、起草新的实施意见,在充分学习调研周边城市和我市物业管理工作的基础上,经过起草小组会议商讨,反复修改,形成修订稿。2021年12月21日至2022年1月4日期间,通过太仓市人民政府网站发布意见征求公告,广泛征求社会各界意见,征求意见期间,未收到反馈意见。2022年,与市司法局、市政府法律顾问几经讨论修改完善后形成本次送审稿,提请市政府常务会议审议。

三、主要内容。

新的实施意见更名为《太仓市住宅区物业管理工作实施意见》,分为明确指导思想、严格规范职责、狠抓重点管理、创新工作机制、强化组织保障等五个部分。相对原先的实施意见,新文件主要修订了以下内容:

(一)进一步明确了前期物业管理开办费的用途,调整了开办费收取标准。

“二、严格规范相关主体行为职责”中规定,建设单位对新建住宅物业实行前期物业管理,提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务人使用。承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。

“三、狠抓重点管理,切实解决物业管理难题”部分“(一)新建住宅小区的物业管理。”中明确物业管理开办费存入物业服务企业设立的专用账户,单独核算、专款专用,由所在镇(区、街道)物业管理办公室统一监管,用于购买物业办公设备等固定资产。删除了“开办费最高不得高于50万元”的规定。

(二)调整了业主委员会选举备案部门职责。

“二、严格规范相关主体行为职责”中规定,业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在镇(区、街道)备案,镇(区、街道)应当将备案的相关材料抄送市城管局、居(村)民委员会。

(三)调整了物业项目承接查验公示的部门职责。

“四、创新工作机制,促进小区物业长效管理”部分“(四)推行物业管理社会监督机制。”中规定,建设单位和物业服务企业在完成承接查验后,应当向市城管局备案,市城管局应当将承接查验备案资料抄送镇(区、街道),并将承接查验的结果在物业管理区域内显著位置进行公示。

此外,实施意见在文字表述上进行了调整,与《苏州市住宅区物业管理条例》保持一致。

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